Le dispositif Scellier (du nom du député François Scellier) est un ensemble de mesures incitatives mises en place par la Loi de finances rectificative de 2008 (Art. 31), destiné à encourager l’investissement des particuliers dans l’immobilier locatif. Il a cessé de s’appliquer fin 2012, remplacé par le dispositif Duflot, à son tour remplacé par la loi Pinel fin 2014. Le dispositif Scellier prenait la forme d’avantages fiscaux pour les contribuables ayant investi en Métropole ou en Outre-mer, entre 2009 et 2012. Explications sur son fonctionnement.
1- Un dispositif de défiscalisation immobilière
Grâce au dispositif Scellier, le contribuable qui investissait dans un bien immobilier neuf et destiné à la location profitait d’une réduction d’impôt. En 2010, elle était égale à 25% du prix de revient du bien acquis plafonné à 300 000 €.
Concrètement, la réduction fiscale se répartissait sur les 9 années de l’engagement locatif, à parts annuelles égales. Exemple : sur un appartement acquis 300 000 € courant 2010, le propriétaire profitait d’une réduction de 8 333 € sur son impôt annuel, de 2010 à 2019. Soit, en tout, 75 000 € (8 333 € x 9, soit 25% du prix). Autrement dit, il récupérait 75 000 € sur son investissement initial sous la forme de réduction d’impôt.
Bien évidemment, ces avantages fiscaux étaient assortis de conditions d'éligibilité et de démarches déclarative, que nous allons aborder dans la suite de l’article. Pour une description plus détaillée de la défiscalisation immobilière en Scellier, cliquez ici.
Un aspect important du dispositif concerne les plafonds de loyer au m² que le bailleur ne devait pas dépasser. En mars 2012, les plafonds fixés par arrêté étaient les suivants :
- Zones A bis (incl. Paris et certaines communes en Ile-de-France) et A (incl. Paris, Côte-d’Azur, Genevois) : 5 000 €
- Zone B1 (agglomérations de + 250 000 habitants), DOM, COM et Nouvelle-Calédonie : 4 000 €
- Zone B2 (agglomérations moyenne de + 50 000 habitants) : 2 100 €
- Zone C (reste du territoire) : 2 000 €, non éligible au dispositif Scellier sauf agrément ministériel ou décret
2- Quels bénéficiaires ? Pour quels investissements ?
Quels investissements sont susceptibles de bénéficier du régime Scellier ? Ils sont de 4 types :
- Logements neufs, ou acquis en état futur d'achèvement (comprendre : achetés sur plan et restant à construire),
- Logements destinés à être rénovés ou réhabilités,
- Logements que le contribuable a fait construire,
- Investissements immobiliers réalisés via une SCPI (Société civile de placement immobilier),
Si votre investissement locatif rentrait dans ce champ d’application, il fallait remplir 5 conditions d’éligibilité aux avantages fiscaux prévus :
1- Louer son bien à titre de résidence principale
2- S’engager à le louer pour une durée minimale de 9 ans (on parlait alors d’« engagement locatif »)
3- Respecter les plafonds de loyers au m², puis ceux de ressources des locataires,
4- Avoir son bien dans l’une des zones concernées par le dispositif (zones A, A bis, B1 et B2),
5- Respecter les niveaux de performance énergétique, notamment la Règlementation Thermique RT (2012) et le label Bâtiment Basse Consommation BBC (2012),
3- Deux sous-dispositifs : le Scellier libre et le Scellier intermédiaire
La durée d’engagement locatif constitue la première différence : le Scellier « libre » était limité à 9 ans, le Scellier « intermédiaire » pouvait quant à lui s’étaler sur 15 ans.
Le dispositif Scellier classique, dit « libre » :
- Engagement locatif : 9 ans
- Plafonds de loyer : A Bis = 22,08 €, A = 16,38 €, B1 = 13,22 € et B2 = 10,78 €,
- Réduction d’impôt modifiée à maintes reprises : 25% si acte authentique entre 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010, 22% si acte authentique entre 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011, 13% si acte authentique entre 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, à condition de respecter les performances BBC,
Le dispositif Scellier social, dit « intermédiaire », à forte connotation sociale car assorti d’une limite maximale de ressources financières du locataire :
- Engagement locatif : 9 ans, plus 3 années en option, plus 3 autres années également optionnelles,
- Plafonds de loyer : A = 13,10 €, B1 = 10,58 €, B2 = 8,62 €,
- Plafonds de ressources : variable selon la zone et le statut de la personne (seule, en couple, nombre d’enfants à charge, personne à charge complémentaire),
- Réduction d’impôt : identique à celle du Scellier libre sur les 9 premières années,
- Réduction d’impôt supplémentaire : 1,33% par an sur 6 années,
Il apparaît donc que le Scellier intermédiaire accordait des avantages fiscaux plus importants, mais sous des conditions plus rigoureuses.
4- Démarches déclaratives
Si vous aviez un bien pour défiscaliser en Scellier, voici les obligations déclaratives résumées :
- Cas d’un investissement réalisé directement : note déclarative annexe comportant une copie du bail, avis de non-imposition du locataire (si Scellier intermédiaire), calcul de la réduction fiscale, engagement de location, identité du propriétaire-bailleur, coordonnées du logement,
- Cas d’un investissement réalisé via une société non soumise à l’IS : déclaration fiscale à faire par la société dans les délais prévus légalement (31 mars), engagement locatif des associés de la société,
- Cas d’un investissement réalisé via une Société Civile de Placement Immobilier : déclaration fiscale à faire par la société dans les délais prévus légalement (31 mars), engagement locatif des associés de la société, justification de l’affectation des 95% souscrits par chaque associé au financement de logements neufs éligibles au Scellier,
Voyons maintenant comment le type de logement (neuf/VEFA) pouvait influer sur le mode d’application du dispositif :
- Pour un logement acheté en l’état futur d’achèvement, la réduction d’impôt s’appliquait l’année d’achèvement de la construction. Exemple : si acquisition du bien en mars 2010, et devant être livré au 3ème trimestre 2011, la réduction d’impôt se faisait au titre des revenus de l’exercice 2011, l’impôt sur les revenus 2011 étant déclarés et payés en 2012,
- Pour un logement acheté neuf, la réduction d’impôt s’appliquait l’année de son acquisition. Attention : la date retenue était celle de l’acte notarié. Exemple : si acquisition d’un logement intégralement achevé en mars 2010, avec signature d’un acte notarié, alors la réduction d’impôts se faisait au titre des revenus de l’exercice 2010, l’impôt sur les revenus 2010 étant déclarés et payés en 2011,
5- Quelques conseils pour bien défiscaliser
A l’instar des dispositifs précédents (Robien, Borloo), le dispositif Scellier n’a pas échappé aux critiques. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il a été remplacé par le dispositif Duflot de 2014. Promoteurs et intermédiaires peu scrupuleux ont favorisé des dérives en vendant des biens estampillés « Scellier » dans des zones où ces logements ne correspondaient pas à la demande. Conséquence : longtemps après leur achèvement, ces biens n’étaient pas loués, ou loués à un prix en deçà des loyers initialement prévus !
En amont de la défiscalisation, ne négligez donc pas de poser des questions importantes quant à votre investissement locatif :
- L’emplacement du bien : répond-il à la demande ? Est-il proche des commerces, des écoles ?
- Les prix : les loyers auxquels vous songez sont-ils conformes à la réalité du marché, dans la zone de votre bien ?
- Les garanties : avez-vous pensé à des contrats d’assurance de type loyers impayés, absence de locataire/preneur ?
- Le promoteur : a-t-il bonne réputation ? Quelles sont ses références ?
- La proximité d’autres biens immobiliers estampillés « Scellier » : pensez à l’éventualité de revendre votre bien au terme de votre engagement locatif, la présence d’autres biens avec la même optique de revente et au même moment serait très défavorable car susceptible de tirer les prix à la baisse,
- La fiabilité des estimations que vous ont fourni les intermédiaires : des éléments tels que les revenus locatifs ne sont-ils pas surévalués ? Ne négligez pas de vous faire assister par un conseil financier.